Специалисты Росреестра разобрали самые частые случаи, при которых встречаются мошеннические схемы в сфере недвижимости, и разъяснили, что следует предпринять для защиты.
Напомним, в 2021 году ведомство уже публиковало такое руководство, но с тех пор его текст был расширен.
Примеры мошенничества с недвижимостью
1. Телефонное мошенничество
Людям поступают звонки от неизвестных лиц, которые сообщают о том, что мошенники хотят завладеть их недвижимостью. Как правило, звонящие представляются сотрудниками Росреестра или правоохранительных органов и предлагают помощь в поимке аферистов. При этом собственнику говорят, что в целях защиты своей недвижимости он должен её продать. Сценариев таких звонков множество. В итоге жертва остаётся и без недвижимости, и без денег.
Недавно похожий случай произошел в Москве. Пенсионерке позвонили и сказали, что неизвестный мужчина сможет пользоваться ее квартирой, потому что у него есть доверенность. Чтобы поймать «аферистов», женщину уговорили продать квартиру. В итоге она отдала злоумышленникам более 17 миллионов рублей.
Что делать в этом случае?
Помните, что сотрудники Росреестра никогда не звонят собственникам с подобными предложениями. Если вам поступил такой звонок и человек представился сотрудником Росреестра, следует незамедлительно сообщить об этом в правоохранительные органы.
Как правило, жертвами злоумышленников становятся пожилые люди, которые наиболее доверчивы и открыты к посторонним. Если у вас есть родители или близкие люди старшего возраста, предупредите их о таких ситуациях и о возможных последствиях телефонного мошенничества.
2. Использование поддельных документов в ходе сделок купли-продажи недвижимости
Это могут быть поддельные доверенности, документы о праве собственности на недвижимость, паспорта и т.д. К примеру, гражданин может купить квартиру у мошенников, предоставивших поддельные документы, и остаться как без недвижимости, так и без денег.
Кроме того, бывает, что квартира может быть продана без ведома собственника. Человек даже не будет знать, что за его спиной злоумышленники подделали документы и подали их в МФЦ. Либо направили в Росреестр в электронном виде с помощью поддельной усиленной электронной квалифицированной подписи (УКЭП).
Как защитить свою недвижимость?
1. Самый простой способ – подать заявление о запрете регистрации сделок без вашего личного участия. Это можно сделать в личном кабинете на сайте Росреестра, на едином портале госуслуг (ЕПГУ) или в МФЦ.
См. также: При установлении запрета на сделки с недвижимостью граждане предпочитают подавать заявления лично — Росреестр >>>
После подачи заявления в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена соответствующая запись. И если в Росреестр будут поданы документы без личного участия собственника (например, по доверенности), они рассматриваться не будут, их вернут обратно заявителю.
Этот механизм заработал в 2013 году и позволяет минимизировать риски мошенничества, например, при утере паспорта или документов о праве собственности, а также в случае длительного отъезда правообладателя. Также это помогает защитить права престарелых граждан, которых недобросовестные лица могут обмануть или ввести в заблуждение.
Запрет не действует, если недвижимость продаётся по решению суда или требованию судебного пристава-исполнителя.
2. Внести в ЕГРН адрес своей электронной почты. Это можно сделать в личном кабинете на сайте Росреестра, на ЕПГУ или в МФЦ.
Росреестр всегда уведомляет граждан (по почте или по электронной почте) в случае поступления на регистрацию электронных документов в отношении принадлежащих им объектов недвижимости. Если вдруг правообладатель получит такое сообщение и окажется, что ни он, ни его представители никаких документов не подавали, он сможет оперативно уведомить об этом Росреестр, и сделка не состоится.
Это поможет предотвратить любые попытки провести сделки с имуществом граждан, в том числе с помощью поддельных электронных подписей.
3. Тщательно проверять документы перед сделками купли-продажи недвижимости. Покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Поэтому сначала следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. К ним относятся договоры передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т.д. То есть документы, на основании которых возникло право собственности у нынешнего владельца или владельцев объекта недвижимости.
Требуйте от продавца предоставить оригиналы документов на собственность. Если вам их не показывают, это должно насторожить.
Кроме того, попросите продавца предоставить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Это также поможет убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником.
Заказать и получить выписку можно и самим на ЕПГУ. Там не будет сведений о правообладателе, но будут основные характеристики объекта и иная общедоступная информация.
См. также: Росреестр разъяснил новые правила получения сведений из ЕГРН >>>
- убедитесь, что вы покупаете объект недвижимости действительно у его актуального собственника (сверьте указанные в выписке фамилию, имя, отчество, паспортные данные с информацией в паспорте, а также в документе, по которому продавец приобрёл объект);
- проверьте, чем именно (объектом недвижимости или долей в праве на него) владеет человек, с которым вы собираетесь совершить сделку. Другими словами, единственный ли он собственник объекта недвижимости;
- нет ли зарегистрированных прав на данный объект у несовершеннолетних – в этом случае продавец должен предоставить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.
Перед покупкой необходимо внимательно изучить, как часто переходили права на объект недвижимости. Стоит насторожиться, если в короткий период времени переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником. Для этого необходимо заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости. Указанная выписка является общедоступной, поэтому потенциальные покупатели могут самостоятельно убедиться в точности предоставленных продавцом сведений.
Особо внимательно стоит отнестись к сделке, если продавец действует от лица собственника по нотариальной доверенности. Проверить доверенность можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
4. Будьте бдительны и каждый раз внимательно проверяйте, какие именно документы вы подписываете.
Бывают случаи, когда владельца квартиры вводят в заблуждение и под видом какого-то документа (например, квитанции об оплате услуг или кредитного договора) дают ему на подпись договор купли-продажи жилья. Не глядя, человек его подписывает, и остаётся без недвижимости.
Пострадавшими в таких случаях чаще всего становятся люди старшего возраста.